La vivienda vertical nos ha acompañado en el crecimiento de las ciudades desde los años 50’s, como una opción para el ordenamiento urbano, acortar la brecha entre de la demanda de vivienda y dar accesibilidad de la vivienda.
“La zona metropolitana de Guadalajara no es la excepción, en el desarrollo de vivienda vertical se ha concentrado principalmente en los sectores de interés social en los últimos 15 años, donde se tenían megaproyectos habitacionales en municipios como Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, El Salto y Tonalá. Sin embargo, hablamos de un prototipo de hasta 4 niveles con diseños, acabados y amenidades muy similares entre ellos. Para el caso de la vivienda vertical en los segmentos Residencial y Residencial Plus, su desarrollo era aislados en zonas específicas de la ciudad como Puerta de Hierro, Providencia, Col. Americana, por mencionar algunos”, señaló Honorato Villa, director general de ABC Appraisers.
Fue a partir 2010, que empezamos a detectar los primeros proyectos de usos mixtos con torres de departamentos de más de 20 niveles rompiendo esa imagen urbana tradicional de la ciudad. Un ejemplo es el conjunto residencial de usos mixto Horizonte Chapultepec, uno de los primeros desarrollos verticales de alta densidad ubicado en la Av. Chapultepec, aunque su construcción se dio en uno de los periodos más complicados del Real Estate, que fue la crisis del 2009 – 2012. Fue hasta el 2015 y el 2017, donde se vio un crecimiento acelerado en la construcción de oficinas en edificios modernos y con alturas de más de 15 niveles, consolidando zonas como Puerta de Hierro, como un atractivo para las familias de alto poder adquisitivo y empresas multinacionales. En esta zona también se empezaron a construir los edificios de departamentos más exclusivos de la ciudad.
“Del periodo del 2010 al 2023, podemos observar el crecimiento en el número de proyectos verticales ha sido acelerado principalmente en la zona entre Guadalajara y Zapopan, en colonias como Providencia, Vallarta, Colomos, Puerta de Hierro, entre otras”, continuó Honorato Villa.
El número de proyectos a la venta pasó de 54 proyectos verticales en el 2010 a 291 proyectos verticales en lo que va del 2023.
El crecimiento en el número de proyectos, también representó un cambio importante en la segmentación de la vivienda. El claro ejemplo se encuentra en los segmentos Residencial y Residencial Plus que, en el 2010, representaban menos del 30% del inventario disponible a la venta y para el 2023, representan más del 50% del inventario a la venta. Por su parte el segmento Popular tuvo una caída abrupta en el inventario, sin embargo, este fenómeno se observa a nivel nacional, por la disminución en la construcción de vivienda de interés social.
El crecimiento de la oferta de vivienda vertical en la zona metropolitana de Guadalajara, ha impactado de forma directa los precios de venta, principalmente de la vivienda nueva, tan solo del 2020 a lo que va del 2023, los crecimientos del precio de los departamentos han crecido una media anual del 23%, pasando de $27,935 a $47,052/m².
La subida de precios se detectó durante el 2021, con incrementos promedios de $5,000 trimestrales. Podemos observar que los precios de venta por metro cuadrado en la vivienda nueva registraron el mayor crecimiento en el 4T2021 con una variación anual del 35%, fue hasta un año después que se está detectando una desaceleración en el crecimiento de los precios $/m², sin embargo, se mantiene por arriba incluso de la inflación.
Por su parte, la vivienda usada no registra el mismo dinamismo que la vivienda nueva. La vivienda usada presenta incrementos en los precios entre un 6% y 10% anual.
“La vivienda usada se puede convertir en una oportunidad para la inversión, como hoy se está dando en la Ciudad de México, ya que se tiene un precio competitivo, mayor superficie de construcción y no tiene de forma directa el impacto que genera la inflación en la construcción. Sin embargo, es importante conocer el mercado vertical usado en la zona metropolitana de Guadalajara, ya que puede estar integrado por productos de menor calidad, segmentos bajos entre otras cualidades, que hoy la vivienda nueva está cubriendo”, concluyó el Ing. Villa.
En ABC Appraisers contamos con data producto de nuestro trabajo de valuación desde hace 15 años, lo cual nos permite tener información sobre tendencias y datos históricos de diferentes zonas del país.
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