Cuando se habla del valor de un hotel, podemos asumir que existe una sola cifra que lo define. Sin embargo, hay diferentes formas de valuar una propiedad hotelera, y dos de las más comunes son el valor de mercado y el valor catastral.
Ambos son importantes, pero tienen usos y significados muy distintos. A continuación te explicamos de forma sencilla, qué significa cada uno y cómo pueden afectar tanto a propietarios como a compradores o inversionistas.
El valor de mercado es el precio estimado al que un hotel podría venderse en condiciones normales, en un momento y lugar determinados, es decir, es lo que alguien estaría dispuesto a pagar por el hotel, considerando su ubicación, ingresos, ocupación, competencia y estado físico, entre otros factores como:
- Ingresos operativos del hotel (ocupación, tarifas, gastos)
- Ubicación (playa, ciudad, zona turística, etc.)
- Tamaño, antigüedad y estado de las instalaciones
- Tendencias del mercado hotelero local y nacional
- Marca o franquicia (si aplica)
Este valor suele determinarse a través de un avalúo comercial y se utiliza principalmente para lacompraventa del hotel, inversiones, financiamiento bancario, fusiones, seguros, etc.
El valor catastral, por otro lado, es un valor asignado por el municipio o la autoridad fiscal correspondiente, con fines tributarios, es decir, es el monto que se utiliza como base para calcular el impuesto predial que debe pagar el propietario del hotel.
Este valor no suele considerar los ingresos del hotel, ni su valor comercial real. Más bien, se calcula con base en fórmulas establecidas por la autoridad, tomando en cuenta:
- Superficie del terreno y construcción
- Tipo de construcción y materiales
- Ubicación geográfica
- Tablas de valores unitarios oficiales
En muchos casos, el valor catastral es significativamente menor al valor de mercado y su uso principal es para cálculo de impuestos, regularización de propiedad o trámites ante el municipio.
Tanto el valor de mercado como el valor catastral son importantes, pero no significan lo mismo ni se utilizan para los mismos fines. Si eres dueño de un hotel o estás pensando en invertir en uno, asegúrate de conocer ambos valores y sus usos.
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